央行在《2004中国房地产金融报告》中，再次肯定房地产是拉动经济增长的支柱产业，认为发展房地产金融可以降低金融风险。因为从1998年开始到现在，居民住房按揭贷款的资产质量很高，是商业银行的黄金资产。

　　言中之意是房地产金融尚无风险，不仅本身没风险，发展房地产金融还可以降低金融风险。金融风险一直是学界政界对房地产业最担心的事情，在此轮宏观调控中，央行是“春江水暖鸭先知"，最早提出对房地产实施调控措施的部门，但此次央行出台的报告给人判若两人的感觉。

控制房贷风险的药方

　　尽管如此，央行并不能因此而睡大觉，有很多理由让央行提心吊胆：因为房地产开发过度依赖银行贷款，央行估计房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上；房地产贷款增长明显，2004年底，房地产贷款余额比上年同比增长22．8％。2005年一季度房地产贷款余额同比增长25．7％，增幅比上年末提高2．9个百分点，并且一路领先于全部金融机构人民币贷款增长率；房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。2002年3月末，这一份额为27．2％，到2005年3月底已上升到34．5％。因此，房地产金融即使目前风险尚未显露，但难保未来不出问题。

　　如何避免房地产金融从香饽饽沦为烫手山芋，央行报告提出了几个解决途径。归纳起来，大致分几类，一是让房地产沿着健康的轨道前进，而这并不是央行所能控制的，这要土地部门、建设部门、财税部门等的通力合作，也不是一朝一夕所能做到的。二是加强银行内部管理，如严格遵守对房地产开发企业的贷款程序；规避房贷操作风险；防范“假按揭风险，完善惩戒机制等措施即是，这倒是央行应该做的，但说了多年也没见多少改善。三是加强风险控制，如加强利率风险管理，完善住房置业担保制度，进一步研究房贷保险制度等，这些措施只是为银行房地产贷款增加保险系数，并不能从根本上改变房地产资金过分依赖银行从而威胁金融安全的问题。

开放多渠道融资防范风险

　　要避免银行被房地产贷款套牢，如果银行不想紧抓住这笔黄金资产不放，最好的办法是将风险转移出去，为银行解套。但这方面，央行的报告着墨不多。

　　在上次宏观调控的时候，房地产企业上市被暂停，在确立房地产为国民经济支柱产业之后，曾放开过房地产企业上市，但只有很少几家国有企业成为幸运儿，这两年，国内民营房地产企业只有到海外上市。

　　发行企业债券，也是一个很好的融资渠道，但这几年几乎没有房地产企业发行过债券。据说，今年3月，国务院已原则同意国家开发银行、中国建设银行进行代理发行房地产企业债券试点。但目前也没看到动静。

　　通过住房抵押贷款证券化，开放房地产信托基金，可以有效解决房地产流动性不够的致命弱点，实现房地产的证券化。而这两件事，业界呼吁很久，但至今进展不大。

　　据央行报告，2004年底，央行已向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005年2月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。央行已联合10个相关部委建立了跨部门协调小组工作机制，并与银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》。央行透露，首批住房抵押贷款支持证券（M BS）将于2005年第三季度发行上市。长远来看，住房抵押贷款支持证券，可以让住房抵押贷款流动起来，大大降低住房抵押贷款的风险，但目前，业内对试点情况还不得而知。同时，业内担心，在股市依然低迷、楼市进入下降通道的状态下，住房抵押贷款支持证券的推出会不会生不逢时，叫好不叫座。

　业界呼唤房地产信托基金

　　2003年6月央行出台的121号文件把房地产业纳入信托业务范围，为房地产业拓宽了融资渠道。2004年10月18日，银监会曾公布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》。根据该办法，房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。其中，不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。看得出，该办法排除了单一资金信托方式。而集合资金信托方式，以前规定，接受委托人的资金信托合同不能超过200份，每份合同金额不得低于5万元，总额很难超过2亿元，而总体资金成本约为7％－10％，因此，很难为银行分担风险。目前的办法有望突破这一限制。实际上，房地产信托除用于贷款的集合资金信托方式外，还有股权投资、权益投资等几种方式可以运用。

　　据统计，自从2003年央行121号文件和国务院18号文件严格了房地产贷款条件之后，2003年4季度，国内房地产信托计划发行项目多达37个，2004年上半年发行63个，共募集资金100亿，此外，还有各类外资基金公司的房产信托项目。

尽快开放房地产投资基金

　　房地产投资基金，英文称REIT s（瑞思），全称为R ea l E s ta te In ve s t－m en t T ru s ts。上世纪60年代在美国开始发展，其后陆续扩展至主要欧洲国家、澳洲及日本、韩国和新加坡等亚洲市场。私人投资者和公共投资者都可以投资瑞思，中小投资者可以用很少的钱参与房地产投资。瑞思上市后，投资者还可以在二级市场买卖瑞思，因而可以很容易地退出市场，既解决了游资炒作房地产带来的困扰，又解决了房地产的流动性。是一种完全可控的“热钱”。瑞思主要投资于收益性物业，用于购买不动产，或用于不动产融资、混合基金等，获得收益后再分配给投资者，由于收入来源稳定可期，90％的收入作为红利直接分配，加上免税等优惠，因此成为流行各国的房地产投资品。

　　瑞思一度成为各房产商新融资方式的热门话题，但由于内地至今依然没有相应的《产业投资基金法》，还存在法律法规的瓶颈，因此，现存基金都以境外注册或者信托投资公司的形式生存。如2003年9月份由中国住宅产业商会发起设立的“精瑞基金就是采取在香港注册基金、境内注册投资公司的形式运作；而2003年12月北京国投推出的法国欧尚天津第一店资金信托计划，在很大程度上仿效了REIT s的运行模式。